NEWS / PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA TEMPISTICHE E IMPOSTE
In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme di investimento, tuttavia bisogna tenere in considerazioni quali sono le spese accessorie da aggiungere al prezzo di acquisto, che si andranno a sommare in fase di atto notarile di compravendita e quali sono i documenti da richiedere.
Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare.
… fare una verifica sui dati catastali e ipotecari premesso che importanti verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile sono svolte sia dall’agente immobiliare e sia dal notaio che redige l’atto di compravendita.
……ma perché dovrei sottoscrivere il preliminare? non posso andare direttamente dal notaio con la stipula definitiva dell’atto di compravendita?
Indubbiamente si può andare direttamente all’atto definitivo, ma spesso, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo o perché il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa oppure attende la regolarizzazione dell’immobile sotto l’aspetto urbanistico catastale, viene stipulato un preliminare, ossia un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico), deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione tra privati sono dovute:
• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.
Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione.
Per la registrazione con contratto soggetto a IVA sono dovute:
il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).